Locazione e ospiti È l’argomento che più desta domande e dubbi sia da parte degli inquilini che da parte dei proprietari.
Qual è il confine tra sublocare un immobile e ospitare semplicemente dei parenti?
Se infatti, ai sensi dell’art. 1954 c.c., laddove non sia previsto diversamente nel contratto, resta facoltà da parte del conduttore sublocare il bene immobile, ci si chiede se sempre l’inquilino possa ospitare per un determinato periodo di tempo, anche relativamente lungo, famigliari senza che da ciò possa derivare una violazione degli obblighi assunti nel contratto di locazione.
La Corte di Cassazione è recentemente tornata sull’argomento, facendo ancora più chiarezza.
Nel caso sottoposto all’attenzione degli Ermellini, l’Ente Nazionale di Previdenza ed Assistenza Medici aveva chiesto al Tribunale di Roma di dichiarare la risoluzione del contrato di locazione stipulato con una donna che aveva inadempiuto gli obblighi contrattuali ospitando per un periodo di circa tre anni la sorella e il di lei figlio.
Il Giudice di prime cure aveva rigettato tale domanda poiché la donna non aveva sublocato l’immobile, ma semplicemente ospitato alcuni famigliari.
Di parere contrario il Giudice di secondo grado che, riformando la sentenza, aveva dichiarato la risoluzione del contratto sostenendo che “la conduttrice aveva comunque violato l’art. 5 del contratto che la obbligava a non sublocare né dare in comodato in tutto o in parte l’unità immobiliare, dovendosi escludere che la durata di circa tre anni della consentita occupazione stabile dell’immobile da parte della sorella e del nipote potesse essere considerata una semplice ospitalità e non piuttosto vero e propro comodato del medesimo bene”.
La donna presentava così ricorso avanti ai Giudici della Suprema Corte i quali, con sentenza 9931 del 18.06.2012, accoglievano le doglianze della donna.
In particolare, gli Ermellini hanno evidenziato che la sublocazione deve presumersi “nei casi in cui l’immobile sia occupato da persone che non sono al servizio o non siano ospiti del conduttore né a questo legate da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado”.
Inoltre, per la Suprema Corte, deve ritenersi nulla “la clausola di un contratto di locazione nel quale oltre alla previsione del divieto di sublocazione, fosse contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo famigliare anagrafico, siccome confliggente proprio con l’adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l’ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all’interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale o con l’esplicazione di rapporti di amicizia”.
Così, secondo la Corte, “se l’ospitalità – anche non temporanea e protratta nel tempo – non concreta ipotesi di presunzione di sublocazione e se da essa neppure è dato presumere una detenzione autonoma dell’immobile locato derivante da un concesso comodato”, si deve necessariamente ritenere che “la semplice durata di tale permanenza, in assenza di altre circostanze, non poteva essere assunta ad indizio grave e determinante idoneo a provare che ai suoi congiunti la conduttrice avesse accordato diritti propri del comodatario”.