Diminuzione godimento locazione: La Corte di Cassazione attraverso la sentenza n. 261 del 10 gennaio 2008 (qui allegata), si è occupata dei casi di diminuzione godimento locazione.
Attraverso la pronuncia in esame, sono state fornite interrassanti precisazioni in tema del diritto del conduttore di un immobile di sospendere e/o ridursi il pagamento del canone di locazione in caso di diminuzione godimento locazione.
Nel caso sottoposto all’attenzione degli Ermellini, un locatore aveva sfrattato il conduttore dell’immobile concesso in locazione, a causa del mancato pagamento di alcuni canoni.
Il locatore, si era rivolto al Tribunale per ottenere la convalida dello sfratto, ma il Giudice aveva ritenuto che il conduttore dovesse essere esonerato dal pagamento dei canoni di locazione, ma solo per un certo periodo di tempo, durante il quale il conduttore non aveva goduto dell’immobile, nel quale si era verificato l’incendio – diminuzione godimento locazione-
Il conduttore, ritenendo che il Giudice avesse erroneamente limitato solo a quel periodo l’esonero del pagamento dei canoni di locazione, aveva decisio di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
La difesa del ricorrente/conduttore eccepiva che, il Giudice aveva erroneamente limitato l’inutilizzabilità totale dell’immobile al solo periodo in cui si era verificato l’incendio, non avendo tenuto in considerazione che dalle prove testimoniali e dalla documentazione fotografica prodotta in giudizio, era chiaramente emerso che i locali erano stati inagibili anche nel periodo successivo, essendo gli stessi stati danneggiati dall’incendio che aveva colpito il condominio, subendo così una diminuzione godimento locazione.
Inoltre, il conduttore, ecceppiva che la Corte di Appello, aveva escluso il suo diritto al risarcimento dei danni, nonostante la legge preveda l’obligo del locatore di ‘garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile locato’ (art. 1575 c.c.).
La Suprema Corte di Cassazione, esaminate le richieste, riteneva di non poter aderire alle ragioni di parte ricorrente, rigettando il ricorso perchè infondato.
Nella proprie motivazioni, la Cassazione osservava che la Corte D’Appello aveva correttamente ‘limitato il periodo di inutilizzabilità dell’immobile a quello di effettivia inagibilità dei locali, danneggiati dall’acqua utilizzata per spegnere l’incendio sviluppatosi nel condomio (tetto e sottotetto), fornendo al riguardo motivazione congrua ed esauriente.
Inoltre con riferimento alla diminuzione godimento locazione, la Corte D’Appello, aveva correttamente escluso la risarcibilità sul rilievo che il mancato temporaneo godimento dell’immobile non implica di per sé il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, essendo a tal fine necessario dimostrare l’imputabilità dei danni a fatto e colpa del locatore, il quale nella specie era invece esente da colpa.
La Cassazione, ha poi fornito alcune precisazioni in tema di diminuzione godimento locazione, evidenziando che il conduttore, non può esimersi dal pagamento del canone di locazione e non può ridurlo unilateralmente ‘nel caso in cui si verifichi una diminuzione godimento locazione’, in quanto la sospensione totale o parziale del pagamento dei canoni può dirsi legittima solo ‘qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore’.
Alla luce delle argomentazione esposte, la Corte rigettava il ricorso proposto dal conduttore.