Lo svolgimento della vita all’interno di un condominio, si sa, è un’impresa davvero ardua non solo dal punto di vista umano e di mera convivenza con i propri vicini di casa, ma, soprattutto, dal punto di vista prettamente economico specie quando, in sede di assemblea condominiale, nascono liti sulle spese straordinarie e sul riparto delle medesime.
In particolare, il balcone è l’oggetto principale di numerose controversie condominiali, in particolare per quanto riguarda la ripartizione delle spese per gli interventi di manutenzione e per l’utilizzo delle parti strutturali.
Ma andiamo con ordine: chi è il proprietario del balcone?
Il Supremo Collegio ha, in più occasioni, ribadito che per definire il proprietario è fondamentale valutare la conformazione dello stabile condominiale.
Così, l’orientamento maggioritario ed oramai consolidato della giurisprudenza, è solito operare una distinzione tra balconi aggettanti – ovvero quelli che sporgono rispetto alla facciata dello stabile – e balconi incassati, ovvero
quelle terrazze che formano una leggera rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.
In pratica, secondo la posizione della Cassazione, univoca in tal senso, si può ritenere che:
- i balconi aggettanti(compresa la soletta nella sua interezza) sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare cui fungono da prolungamento;
- la soletta dei balconi incassatiè di proprietà comune ai condomini cui serve rispettivamente da copertura e piano di calpestio;
- le parti decorativepresenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove caratterizzino la fisionomia dello stabile sono da considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini.
Per quanto riguarda, invece, la ripartizione delle spese relative alle operazioni di manutenzione suole fare un ulteriore distinguo tra le spese di conservazione e quelle d’uso e funzionali al godimento del bene medesimo.
Le spese di conservazione – necessarie a custodire e preservare il bene in modo che perduri nel tempo senza deteriorarsi – sono dovute in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione ai millesimi a prescindere dal vantaggio soggettivo connesso alla destinazione della parte comune non alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi.
Le spese d’uso, invece, vanno ripartite in proporzione tra tutti i condomini poiché originano dal godimento soggettivo e personale riguardando l’utilità che la cosa comune offre in concreto.
Proprio alla luce di tale distinzione, recentemente, la Corte di Cassazione con sentenza n. 21028/2015 ha rigettato il ricorso promosso da un condomino il quale deduceva la violazione dell’art. 1123 c. 3 c.c. ritenendo che il Giudice di primo grado avrebbe dovuto valorizzare il rapporto di pertinenza e di destinazione che lega soltanto alcuni condomini ai balconi interessati dalle opere di manutenzione, alla luce dell’esclusiva utilità che questi ne traggono, con conseguente estromissione degli altri dalla partecipazione alle spese.
Gli Ermellini – identificando la natura dei costi di manutenzione come spese di conservazione la cui ripartizione prescinde dall’effettivo utilizzo – hanno così statuito che è legittimo porre (anche) a carico del proprietario dell’appartamento del piano terra (e che dunque non trae direttamente alcuna utilità dal balcone) la spesa sostenuta dal Condominio per il rifacimento della facciata.