Riparto spese ascensore: L’argomento che oggi viene affrontato, occupa un interessante questione in tema di riparto spese ascensore.
Brevi cenni si offriranno, in tema di riparto spese ascensore, in particolar modo in caso di condominio parziale, dove in materia vi sono forti contrasti giurisprudenziali.
Ai sensi dell’art. 1124 c.c., le spese relative alla manutenzione ed alla ricostruzione dell’ascensore, al pari delle scale, vengono ripartite tra i condomini delle singole unità immobiliari a cui servono, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Nei casi invece di installazione ex novo dell’ascensore in un edificio, le spese vanno ripartite in base ai criteri dettati dall’art. 1123 c.c., e cioè in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà di ciascun condomino.
Nelle ipotesi in cui l’ascensore sia successivamente installato nell’edificio per iniziativa di alcuni dei condomini, il riparto spese ascensore per la manutenzione dell’impianto va sopportato per intero dai condomini che hanno eseguito l’opera, in quanto proprietari della stessa, salvo la possibilità anche per i condomini originariamente dissenzienti di farne uso in un momento successivo, previo pagamento delle spese sostenute dagli altri per l’installazione e per la successiva manutenzione sia ordinaria che straordinaria (con i dovuti correttivi che tengano conto del tempo trascorso e conseguentemente del logoramento e del deprezzamento dell’impianto).
La differenza tra i due diversi criteri adottati per il riparto spese ascensore, trova la sua ratio nella considerazione che in caso di ricostruzione o manutenzione, al pari delle scale esistenti ab origine, tutti i condomini devono concorrere alle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione di un ascensore già esistente.
È altresì pacifico, in tema di riparto spese ascensore, che debbano concorrere a dette spese anche i condomini proprietari di negozi o locali siti al piano terra e con accesso diretto dalla strada.
I criteri di riparto spese ascensore dettati dal codice civile, possono però trovare deroga solo ed esclusivamente se previsto all’interno del regolamento condominiale, oppure da una deliberazione dell’assemblea, approvata con il consenso di tutti i condomini.
Tali principi, sono chiaramente espressi anche all’interno di una recente ordinanza della Corte di Cassazione la n. 22157 del 12 settembre 2018.
L’ordinanza in esame tra origine da una precedente opposizione, da parte di una condomina a decreto ingiuntivo, afferente le spese per il rinnovamento o la manutenzione straordinaria dell’impianto di ascensore.
Non entrando nel merito della questione, ma estrapolando dalla stessa la pronuncia che in tal senso ci occupa, la Corte di Cassazione mantiene e rafforza il proprio orientamento interpretativo e normativo in tema di riparto spese ascensore.
Esprimendosi sul punto ha quindi ritenuto che: ‘…nei casi in cui si contempla l’intervento di sostituzione degli ascensori, che a differenza dell’installazione ex novo in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzionee ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c.
La Cassazione prosegue poi nella motivazioni della propria pronuncia, sottileando che la ratio di tale assunto normativo fonda la sua ragione in considerazione dell’ovvio motivo che, l’impianto di ascensore al pari delle scale, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, anche dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n.3, c.c.).
In tema invece di condominio parziale e riparto spese ascensore, non vi è invece ancora giurisprudenza di merito univoca sul punto.
La Cassazione in passato non sempre ha riconosciuto il condominio parziale.
Una parte della giurisprudenza, ha negato infatti l’esistenza del condominio parziale, contraddicendo passate decisioni, stabilendo che ≪Negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni, nella loro interezza, (anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile) a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1117, 1° comma, del codice civile≫ Cassazione n. 4372/15.
Parte della dottrina e di alcuni recenti sentenze di Tribunali sono invece concordi nel ritenere che seguendo il disposto dell’articolo 1123 cod. civ., le spese riguardanti la manutenzione e la conservazione del bene, devono essere a carico dei proprietari della parte del condominio al quale, il bene, apporta utilità.
La differenza tra istallazione di un ascensore dove prima non c’era e sua sostituzione influisce anche in tema di delibere necessarie per l’approvazione.
L’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto rientra tra le innovazioni di cui all’articolo 1120 del codice civile. Di conseguenza a tal fine è generalmente richiesta una delibera assembleare sostenuta dal voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio, ovverosia della maggioranza qualificata di cui al comma cinque dell’articolo 1136 del codice civile.
In determinati casi, però, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Si tratta delle ipotesi in cui l’installazione dell’ascensore sia finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali si fa riferimento al comma 2 dell’articolo 1136 c.c.
Qualora invece si tratti di semplice sostituzione di ascensori preesistenti la maggioranza è quella ordinaria, poiché le cose comuni oggetto di modifica (struttura del vano ascensore e locali annessi cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio.